市场研究丨第一高楼、商业集中爆发，国家级新区加速赶超河西，江北你准备好了吗？
今天又一拍地信息刷爆地产及相关人士朋友圈：绿地以90亿元拿下江北核心区G41超级地块，南京新地标——550米的第一高楼将从江北核心区拔地而起。结合江北新金融中心全球招标的启动，国家级新区江北的占位与高度，将实质性进入赶超河西的新阶段。
G41地块是江北新区获批以来，核心区第一块拍卖的地块。此前核心区的项目都是江北新区获批前出让的，而且大部分已经开发完毕。
G41地块共由17幅小地块组成，占地面积20万平米，未来将建成总建面积近百万平方米的由酒店、商业、办公、公寓、住宅组成的城市综合体项目，成为南京近两年，继河西南的金茂鱼嘴G97地块、华侨城欢乐滨江，江心洲的仁恒G84地块，河西中部世茂G11地块、金鹰世界天地，中华门招商G98地块和湖南路的绿地紫金中心之后，第8个百亿级超级综合体项目。规划该地块将建550米超高层，超越南京已建成和已规划的高楼高度，将成为南京第一高楼。南京地标性第一高楼从位于传统商圈的紫峰大厦，到规划中的新兴商务区河西南鱼嘴，再转移到江北核新区，这是否意味着城市发展的方向也将跨越长江，转移到国家级新区江北呢？
目前无论从交通、商服配套、医疗、教育配套的数量、能级和现状成熟度来看，江北与河西都存在差距。以与居民关系最为密切的商业繁华度、覆盖率和档次来看，江北还有一段路要走。
首先看看河西的商圈配置和大型商业格局。
河西新城从提出，到规划，到落实至今，已有近20年。根据由北向南的开发时序，随着居住人口的导入，商圈也日臻成熟。据最新商业规划及目前的商业能级，河西市级商圈位于河西中部，即原来的江东商贸区+奥体。
河西北部商圈以龙江商圈为起点，首个城市综合体新城市广场的大润发超市于2003年已开业。北部商圈的四个综合体中持有商业以购物中心为主，分布较为分散；
构成河西商圈核心的江东商圈以自持型商业为主，总体量超过百万平米。江东商圈随着万达广场的成功及金鹰、苏宁睿城等若干高能级综合体项目的建设，快速进入综合体大发展阶段，辐射力和商圈能级大大增强；
目前奥体商圈已营业持有型商业约30万平米，并有30万左右的商业在建，加上近期出让土地及河西南部汇金中心、华侨城、金地、正荣财富中心等综合体中购物中心体量，奥体商圈及南部总持有型商业体量也将超过百万平米。
从目前已知的大型持有型商业的统计情况来看，河西板块总体量在230-250万平米，在未来3-5年将成为南京商业体量最大的区域，并且在商业集聚度上可与新街口相抗衡，而在商业业态的能级和领先性上将全面超越新街口。
再来看江北新区。江北商圈定位是国家级江北新区的商业主中心和都市级滨江特色商业中心，将作为国家级新区的形象展示窗口，增强对苏北、皖北地区的辐射带动。
江北现状商圈为桥北、珠江镇及六合、大厂等四个零散分布的、自发形成的商圈。根据最新规划，未来江北市级商圈为纬七路东方万汇城-纬三路华润国际社区之间、并连接桥北滨江区域为核心。目前江北浦口区商业总量不小，但总体上以街铺和街区式商业为主，能级低、业态混杂，有一定档次的持有型商业却不高，已开业35万平米、在建、待建项目总体量约42万平米，总体量还不足百万平米。
但随着“第一高楼”综合体在2021年的建成，世界500强总部企业、五星级酒店、高端商业都将纷纷实现。而且过江通道、地铁、医疗、教育等配套的起头并进，将加速江北核心区的全面、快速发展。从2015年国家级新区获批至今，仅两年时间，江北核心区已初现雏形，效率之高远超河西。而且核心区商务、商业能级、档次的超前定位，也预示着她的未来不是梦，是比河西更美好的明天。
因此，虽然现状较为荒凉和配套欠缺，江北核心区商务区及附近的楼盘也十分热销。位于江北核心区中央商务区的楼盘只有华润国际社区1个，每次推盘都被抢，目前住宅基本结案，后期还有商业、公寓、办公等约50万体量；距离核心区商务区较近的正荣润锦城和正荣润江城已经清盘，略外围一些还有世茂荣里、雅居乐滨江和观山悦三个楼盘，尚有少量房源，除了G41地块未来上市的住宅房源以外，应该是能够占位江北核心区为数不多的机会了吧。对于购房者而言，如果当年因为没有买河西而遗憾，那么不该再错过江北了。
文/南京克而瑞机构首席分析师 周颖
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